Build Up Berlin!

Die Wohnungssituation in Berlin ist angespannt. Insbesondere für junge Menschen, Alleinstehende und Familien ist bezahlbarer Wohnraum knapp geworden. Eine Hauptursache hierfür ist der Zuzug von Menschen aus ländlichen Regionen in die urbanen Ballungsgebiete– steigende Nachfrage stößt auf ein unflexibles Angebot.

Der Berliner Senat schafft es seit Jahren nicht effiziente Maßnahmen gegen die flächendeckende Steigerung des Mietniveaus zu finden. Die Einführung der Mietpreisbremse und der sozialen Erhaltungsverordnungen greifen die Preisproblematik nur oberflächlich an, der Grundursache – dem Mangel an Wohnraum – wird nur unzureichend begegnet. Stattdessen liegt dem Berliner Senat offensichtlich viel daran private Investitionen in den Berliner Wohnungsbau möglichst unattraktiv zu machen. Er stellt sich damit einer Entspannung der Wohnsituation in Berlin aktiv in den Weg. Doch nur eine Politik, die Wohnraum in ausreichendem Maße schafft, kann erfolgreiche Antworten auf den Mietpreisanstieg finden.

Die Jungen Liberalen Berlin sehen eine Wohnungspolitik vor, die mehr Wohnraum in Berlin schafft, die Mietpreisspirale durchbricht und für eine Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt sorgt. Zunächst legen wir unsere Leitlinien zur Deregulierung und Förderung von Wohnungsbau dar. Anschließend schlagen wir konkrete Maßnahmen vor, die Investitionen in den Wohnungsbau anregen werden. Abschließend beschäftigt sich der Antrag mit der Rolle des Öffentlichen Personennahverkehrs, welcher als Mittel zur Entlastung für den Wohnungsmarkt in Innenstadtlage dienen wird.

Schaffung von Wohnraum in allen Preissegmenten: Deregulierung, Objekt- vor Subjektförderung

Wir Jungen Liberalen sehen es kritisch, dass sich der Rot-Rot-Grüne Berliner Senat in seiner Wohnungsbaupolitik lediglich auf die Schaffung von Sozialwohnungen zum Ziel setzt und selbst dies nicht erreicht. Grundsätzlich ist Wohnungsbau in jedem Preissegment zu begrüßen, da dieser auf jeden Fall die angespannte Wohnraumsituation in Berlin entlastet.

Ein zentrales Problem stellt für uns die Verdrängung von Wohnraum im mittleren Preissegment dar. Die sogenannte „soziale“ Wohnbaupolitik des Senats geht zu Lasten von Wohnraum der mittleren Kategorie und damit zu Lasten von Familien und Menschen mit mittleren Einkommen, welche auf Grund von Wohnungsmangel dazu gedrängt werden in Wohnungen der gehobenen Kategorie zu ziehen. Das Ziel der Berliner Baupolitik muss es sein, Wohnraum in allen Preissegmenten zu schaffen. Die Antwort der Jungen Liberalen konzentriert sich auf die Herstellung von Rahmenbedingungen, die eine Flexibilisierung des Wohnungsmarkts herbeiführen:

1. Deregulierung

Die Junge Liberalen Berlin fordern zunächst die Abschaffung von Bürokratie und investitionshemmender Regulierung. Oftmals hindern staatliche Hürden Investoren daran Wohnraum zu schaffen: Beschränkungen für Traufhöhen und Wohnraumverdichtung müssen abgeschafft und der Denkmalschutz muss flexibilisiert werden.

2. Objektförderung

Dort, wo diese deregulierenden Maßnahmen nicht zu einem größeren Angebot an Wohnraum führen, sollten gezielte Anreize zur Schaffung von Wohnraum geschaffen werden. Dabei soll die Schaffung von Wohnraum der kurzfristigen Subventionierung von Mietern vorgezogen werden. Im Rahmen einer Objektförderung sollen dementsprechend Mittel an Bauträger für den Bau von bezahlbarem Wohnraum bereitgestellt werden. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gibt es derzeit diverse Förderungsmöglichkeiten. Hierbei fordern wir eine Priorisierung der Maßnahmen, die zur Erhöhung des Angebots führen.

Um Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen, fordern wir Jungen Liberalen, die in dem „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung bestehende Vorgabe, 30 Prozent der Geschossfläche als Sozialwohnung zu nutzen, auf mindestens 25 Prozent der Geschossfläche zu senken. Im gleichen Zug soll eine Quote eingeführt werden, nach der mindestens 25 Prozent der Geschossfläche als Wohnung im unteren und mittleren Preissegment, orientiert am Mietpreisspiegel, zu nutzen sind. Parallel sollen auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zu der Einhaltung einer Quote von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment verpflichtet werden. Private Bauträger ohne staatliche Förderung sind von dieser Quote weiterhin ausgenommen.

Eine Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe lehnen die Jungen Liberalen Berlin ab. Diese belastet vor allem Geringverdiener, die sich nur in geringem Maße über die Einkommensgrenzen hinausgearbeitet haben. Die Abgabe ist ungerecht und eine erhebliche bürokratische Belastung.

3. Subjektförderung

Sollten weder Deregulierung noch Objektförderung den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhöhen, können individuelle Unterstützungen wie etwa die Zahlung von Wohngeld an förderungswürdige Menschen kurzfristig den Zugang zu Wohnraum sicherstellen. In der Vergangenheit hat diese Subjektförderung sich als eine extrem kostenintensive Maßnahme zum Zugang von bezahlbarem Wohnraum erwiesen, die nichts an der Angebotssituation ändert, sondern – ganz im Gegenteil – die Nachfrage noch vergrößert. Daher sollte diese Maßnahme nur eingesetzt werden, wenn alle anderen Maßnahmen zu keiner Verbesserung der Situation herbeiführen.

Konkrete Maßnahmen zur baulichen Verdichtung Berlins ergreifen

Das Wachstum Berlins und die damit verbundene Verknappung des Wohnraumes erfordert die bauliche Verdichtung der Stadt. Dies bedeutet für die Politik, Anreize zur Investition in den Wohnungsbau zu setzen, bauliche Beschränkungen kritisch auf ihre Zeitmäßigkeit zu überprüfen und neue und vor allem auch kreative Wege zur Schaffung des Wohnraumes für die Berlinerinnen und Berliner zu ergründen. Konkret fordern wir:

Steuerliche Maßnahmen

  • Die Grundsteuer hin zu einer reinen Bodenwertsteuer zu reformieren, die auf Basis der Bodenrichtwerte bemessen wird, die Gebäude werden dabei außen vorgelassen. Die jetzige Grundsteuer hat dringenden Reformbedarf, denn der sog. „Einheitswert“ ist schon lange nicht mehr zeitgemäß in seiner Bemessung. Darüber hinaus ist er bürokratisch und verhindert Investitionen.
  • In Berlin soll zudem bisher unbebautes, aber baureifes Land, gem. § 5 IV ImmoWertV in Wohn- und Mischgebieten, welches sich im institutionellen Eigentum befindet, höher besteuert werden. Dies soll nicht gelten, wenn bauplanungs- oder bauordnungsrechliche Vorschriften der Bebauung entgegenstehen. Begründete Ausnahmen sind zu ermöglichen.
  • Die Einführung einer Grundsteuerbremse. Die Grundsteuer belastet nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter. Mieter werden oftmals durch die Grundsteuer belastet, da der Vermieter berechtigt ist diese über die Nebenkosten abzurechnen. Berlin hat mit 810 Prozent einen der höchsten Hebesätze bei der Grundsteuer in Deutschland. Bis zur Umstellung auf eine reine Bodensteuer sollte eine gesetzliche Grundsteuerbremse eingeführt werden, welche die Bürger vor weiterem Abkassieren schützt,zudem fordern wir eine Absenkung der Grundsteuer.
  • Die Abschaffung der „Share Deals“: Im Augenblick fällt keine Grunderwerbsteuer für einen Investor an, solange dieser (oder in Verbindung mit Nahestehenden) weniger als 95% der Anteile besitzt. Die restlichen 5% können an Strohmänner weitergegeben werden und bleiben auf diese Weise trotzdem im „indirekten Besitzes“ des Investors. Dieses Steuerschlupfloch wollen wir schließen, denn dadurch gehen jährlich bis zu einer Milliarde Euro verloren.
  • Senkung der Grunderwerbsteuer: Die Jungen Liberalen Berlin fordern die Senkung der Grunderwerbsteuer von derzeit 6% auf 3,5%. Der potenzielle Einnahmeverlust könnte etwa durch die Abschaffung von „Share Deals“ ausgeglichen werden.
  • Die lineare Abschreibung beim Wohnungsbau von zwei Prozent auf drei Prozent zu erhöhen. Hierdurch wird in der Stadt ein investitionsfreundlicheres Klima geschaffen.

Deregulierung

  • Die Energieeinsparverordnung ist von einer Pflicht in ein reines Anreizsystem umzuwandeln.
  • Eine Abschaffung der Mietpreisbremse. Sie verhindert notwendige Investitionen in den Wohnungsmarkt, gerade bei Privatpersonen, die etwa 60% der Mietwohnungen in Deutschland bereitstellen. Die Mietpreisbremse verbessert nicht die Chance auf bezahlbaren Wohnraum, sondern verwaltet lediglich den Mangel.
  • Den Neubau von Häusern sowie Dachgeschosswohnung nicht weiter aufgrund von ideologisch-politischen Motiven zu erschweren. Das Verbot des Rückschnittes von Straßenbäumen ist aufzuheben. Das Fällen von Bäumen ist nur nach einer Einzelfallprüfung durchzuführen.
  • Weiterhin muss die soziale Erhaltungsverordnung, mithin bekannt als „Milieuschutz“, auf ihre Wirksamkeit überprüft und ggf. ebenfalls außer Kraft gesetzt werden. Die JuLis Berlin sprechen sich für ein kulturell und sozial buntes sowie durchmischtes Berlin aus.
  • In Zukunft sollen Dachausbauten zudem nicht mehr als Neubauten deklariert werden müssen. So bleibt der Bestandsschutz erhalten und aufwendige Genehmigungsverfahren werden vermieden. Dachausbauten sind weiterhin genehmigungspflichtig, die Einholung jedoch weniger aufwendig, da der Dachausbau nicht mehr als Neubau deklariert wird.
  • Die weitgehende Aufgabe rein ästhetisch begründeter Vorgaben im Bebauungsplan. Insbesondere soll die weiträumig geltende Beschränkung der Traufhöhe auf 22m aufgehoben werden. Durch die Liberalisierung höherer Bauvorhaben kann eine wohnungsbaupolitisch wünschenswerte Verdichtung befördert werden.
  • Alle neuen und bestehenden Gesetze sollen einer Wohnkostenfolgeschätzung unterzogen werden. Dabei soll überprüft werden, welche Auswirkungen auf Mietsteigerungen, auf Nebenkosten, auf Baukosten oder auf Genehmigungsprozesse entstehen.
  • Es muss einfacher werden Flächen in Wohnraum umzuwidmen. In der Regel soll es keiner Baugenehmigung mehr bedürfen, wenn eine Gewerbe- in eine Wohnimmobilie umgewidmet werden soll.

Bauförderung

  • Die Ermöglichung der Nutzung von ausgewählten Wasserflächen als dauerhafte Liegeplätze für Wohnboote nach dem Vorbild Amsterdam und London. Hierzu muss eine angemessene Infrastruktur (Wasser- und Abwasseranschluss, Strom- und Internetversorgung) bereitgestellt werden.
  • Eine Katalogisierung von nicht bebauten Freiflächen, eine systematische Erschließung ebenjener und ein Hinterfragen früherer Beschlüsse zur Nichtbebauung. Dies gilt insbesondere für die bauliche Erschließung der Tempelhofer Feldes. Wir erneuern unsere Forderung nach der Widmung von 75 % des Bruttobaulandes als allgemeines Wohngebiet im Bebauungsplan.
  • Um schneller und günstiger bauen zu können, wollen wir eine Typisierung von Baugenehmigungen einführen. Wie aus einem Baukasten sollen bestimmte Gebäudemodule, die schon einmal ein Genehmigungsverfahren durchlaufen haben, immer wieder genutzt werden. Die Genehmigung soll dann für alle dieser Module gelten.

Den ÖPNV zur Entlastung der Innenstadt ausbauen

Ein wichtiger Ansatz um der Preissteigerung von Wohnraum in Innenstadtlage entgegenzuwirken ist es, das Wohnen außerhalb des Berliner S-Bahnringes in seiner Attraktivität zu steigern. Insbesondere für junge Berlinerinnen und Berliner ist die Qualität der Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ein zentrales Kriterium bei der Wohnungswahl. Daher fordern wir die Berliner Landespolitik dazu auf, den Ausbau des ÖPNV als wichtigen Bestandteil in die Wohnraumpolitik mit einzubinden.

Wir Jungen Liberalen fordern den Ausbau des Berliner ÖPNV außerhalb des S-Bahnringes. Es gilt den Ausbau der U-, S- und Straßenbahnlinien in den Randgebieten voranzutreiben sowie die Nutzung der Bahnen attraktiver zu machen. Hierzu zählen unter anderem die Erhöhung der Zugtaktung, insbesondere zu Stoßzeiten, sowie die Einführung eines durchgängigen Nachtverkehrs. Der Fernverkehr (Fernbahnhöfe, Flughäfen und der Fernbusverkehr) muss von allen Stadtteilen Berlins komfortabel und rund um die Uhr gut zu erreichen sein. Die Dienstleistung muss sich an die digitalen Bedürfnisse der Bürgerinnen und Bürger anpassen. Das Land Berlin soll sich dafür einsetzen, dass die Car-Sharing-Anbieter ihre Geschäftsgebiete in die Randbezirke ausweiten.

RETTET DIE GASLATERNEN IN BERLIN!

Die historischen Gaslaternen in Berlin sollen vom Senat unter dem Vorwand der Kriminalitätsprävention komplett abgebaut werden. Sie sollen durch LED-Elektroleuchten ersetzt werden. Konkret betrifft dies beispielsweise die Wohnstraßen rund um die Arminius-Markthalle in Moabit. Der unverwechselbare Gründerzeitflair von Moabit gehört zur Lebensqualität im Kiez und zu Berlin und ist erhaltenswert. Deshalb setzen sich die Jungen Liberalen Berlin dafür ein, die Gaslaternen so lange zu erhalten, wie sie funktionieren. Nur übergroße Instandsetzungskosten durch wiederholte flächendeckende Beschädigungen dürfen zu einer Ersetzung führen.

Werden alte Gaslaternen ersetzt und sind sie für das Stadtbild im Kiez prägend, so haben sich die Laternen mit neuer Technik an der Optik der alten Laternen zu orientieren.

Wohnt doch wie ihr wollt!

Seit dem 01.05.2016 sind Ferienwohnungen in Berlin verboten. Das sogenannte Zweckentfremdungsverbot trat in Kraft. Hierbei werden nicht nur kommerzielle Ferienwohnungen verboten, sondern auch weite Teile des gemeinsamen Zusammenlebens auf begrenzte Zeit, wie etwa auch das sogenannte „Home-Sharing“. Weiterhin werden BürgerInnen dazu aufgefordert, Verstöße beim Bezirksamt (anonym) zu melden. Es wird nicht nur in die freie Verwendung von Eigentum, sondern auch in die Privatsphäre eingegriffen und Denunziantentum eingefordert.

Die Jungen Liberalen Berlin fordern deshalb umgehend eine Rückabwicklung des Zweckentfremdungsverbots. Besonders bei jungen Menschen gehört gemeinsames Wohnen auf Zeit, wie auch die zeitlich verteilte Nutzung von Wohnraum zur Lebensrealität. Außerdem ist das temporäre Wohnen für viele junge Menschen der geeignete Einstieg, um Anschluss am Wohnungsmarkt zu finden. Darüber hinaus sehen wir keine Verwerflichkeit an der Vermietung von Eigentum, auch nicht im Fall von Ferienwohnungen. Vielmehr wird durch die Regulierungen eine weitgehende Verknappung an Angeboten auf dem Wohnungsmarkt ermöglicht, die längerfristig höhere Mietpreise verursacht. Somit werden diese Maßnahmen zudem nicht der sukzessiv steigenden Nachfrage gerecht. Kommerzielle Ferienwohnungen müssen ferner rechtlichen Mindeststandards genügen.

Im Bereich der „home-sharing“-Modelle (z.B. airbnb) müssen seitens der Politik klare Schranken definiert werden, ab wann die Vermietung gewerbsmäßig erfolgt und entsprechend reguliert werden muss und bis zu welchem Umsatz eine rein private (Unter-)vermietung angenommen werden kann. Sinnvoll wäre dabei einen semi-kommerziellen Zwischenbereich zu schaffen, in dem noch keine volle Regulierung (etwa in Bezug auf Notausgänge, Buchhaltung) erfolgen muss – wohl aber eine Anzeigepflicht gegenüber dem Gewerbeamt besteht und grundlegende Standards erfüllt werden müssen (gewerbliche Haftpflicht, Brandsicherheit).

Rettet die Gaslaternen in Berlin!

Die historischen Gaslaternen in Berlin sollen vom Senat unter dem Vorwand der Kriminalitätsprävention komplett abgebaut werden. Sie sollen durch LED-Elektroleuchten ersetzt werden. Konkret betrifft dies beispielsweise die Wohnstraßen rund um die Arminius-Markthalle in Moabit. Der unverwechselbare Gründerzeitflair von Moabit gehört zur Lebensqualität im Kiez und zu Berlin und ist erhaltenswert. Deshalb setzen sich die Jungen Liberalen Berlin dafür ein, die Gaslaternen so lange zu erhalten, wie sie funktionieren. Nur übergroße Instandsetzungskosten durch wiederholte flächendeckende Beschädigungen dürfen zu einer Ersetzung führen.

Werden alte Gaslaternen ersetzt und sind sie für das Stadtbild im Kiez prägend, so haben sich die Laternen mit neuer Technik an der Optik der alten Laternen zu orientieren.

Für eine kurzfristige Bebauung des Tempelhofer Feldes

Die Berliner entschieden sich im Jahr 2014 das Tempelhofer Feld nicht mit Wohnungen und einer neuen Bibliothek bebauen zu lassen, sondern die Fläche weitestgehend unangetastet zu belassen und den Berlinern als Erholungsgebiet mitten in der Stadt zu erhalten.

Solche Entscheidungen der direkten Demokratie sind von der Politik zu akzeptieren. Wenn sich Bürger in einem Volksentscheid klar in einer politischen Frage geäußert haben, darf es grundsätzlich nicht zu Umkehr der Beschlüsse durch Politiker kommen. Dies würde zu einer Entwertung des bürgerlichen Willens und steigender Frustration sowie Politikverdrossenheit der Bevölkerung führen.

Seit dem Votum der Bürger hat sich die Situation jedoch erheblich gewandelt. Der Wohnungsmarkt verschärft sich zunehmend, auch weil Berlin eine steigende Zahl an Flüchtlingen mit einer Unterkunft versorgen muss. Gleichzeitig werden immer mehr Turnhallen und Unterkünfte für Asylbewerber bereitgestellt, wobei sich die Kapazitäten der Stadt zunehmend erschöpfen.

Um dafür zu sorgen, dass alle Flüchtlinge in Berlin eine Unterkunft erhalten, sprechen sich die Jungen Liberalen Berlin dafür aus, dass ein Teil des ehemaligen Flughafen Tempelhofs künftig zur Unterbringung von Flüchtlingen genutzt wird. Vor allem eine kurzfristige Bebauung (etwa mit Containern) der betonierten Flächen vor dem Flughafengebäude ist in Betracht zu ziehen. Dabei muss es sich um eine temporäre Maßnahme handeln, eine dauerhafte Unterbringung oder eine dauerhafte Bebauung dürfen nicht erfolgen.

Durch diese Flüchtlingsunterkunft kann gewährleistet werden, dass Berlin in Zukunft seinem humanitären Anspruch gerecht wird und Geflüchtete ein menschenwürdiges Leben in Berlin führen können.

Den Plänterwald endlich wieder nutzbar machen und privat gestalten

Berlin hat derzeit viele Baustellen, welche dringend eine finanzielle Ausstattung benötigen. Egal ob es eine bessere Ausstattung der Bürgerämter, die Schaffung von Wohnraum, eine menschenfreundlichere Unterbringung von Flüchtlingen oder die Verbesserung von Bildungseinrichtungen sind – es knirscht an allen Enden der Stadt.

Die Jungen Liberalen Berlin fordern daher dringend ein Umdenken bei der Gestaltung der Zukunft des Plänterwaldes. Nachdem das Grundstück bereits für 2 Millionen Euro, vom insolventen Betreiber, erworben ist, muss das Land Berlin und auch der Bezirk Treptow-Köpenick sich schnellstmöglich, möglichst gewinnbringend, wieder davon trennen.

Eierhäuschen

Das Eierhäuschen muss so schnell wie möglich aus dem Erbschaftsvertrag herausgelöst und für Investoren bereitgestellt werden. Die Pläne zur Sanierung, welche den Bezirk voraussichtlich 10 Million Euro kosten wird, sind umgehend wieder einzustellen und das Geld an andere Stelle einzusetzen.

Sollte die Sanierung nicht eingestellt, so muss ein Nutzungskonzept zum Verkauf erstellt werden, sodass der Bezirk nicht allein auf den Kosten der Sanierung sitzen bleibt. Der direkte Betrieb, oder auch die Verpachtung sind abzulehnen, da Ressourcen nicht darauf verschwendet werden sollten, Restaurants oder ähnliches zu betreiben.

Spreepark

Wenn über den Spreepark diskutiert wird, bekommen auch wir noch immer strahlende Augen, verbinden auch wir viele schöne Kindheitserinnerungen an den Erlebnispark. Dennoch darf die Emotionalität die Akteure nicht übernehmen. Nach der Übernahme des Parks muss das Gelände für die künftige Nutzung bereitgestellt werden. Dabei ist insbesondere die Befreiung des Bodens von Arsen voranzutreiben, sowie die Anschlüsse für Wasser und Elektrizität wieder herzustellen. Inwieweit EU-Mittel dazu genutzt werden können muss der Bezirk prüfen, um nicht alleiniger Träger der Kosten zu sein.

Private Initiativen, wie dem Verein zur Restaurierung und Nutzung des Amphitheaters, dürfen in der Zwischenzeit keine Steine in den Weg gelegt werden und müssen vom Bezirk bevorzugt behandelt werden.

Wir unterstützen die Pläne, das Riesenrad als Wahrzeichen Treptows und als Touristenmagnet zu erhalten, möchten jedoch das Areal zur freien Verfügung stellen, denn das steife festhalten an der Nutzung als Freizeitpark lehnen wir ab, da dies den gestaltungsspielraum für Investoren sowie für Anwohner zu stark einschränkt. Die Verhandlungen zwischen Grün-Berlin und privaten Unternehmern dürfen nicht weiter hinausgezögert werden.

Elisabethaue endlich bebauen!

Der angespannte Wohnungsmarkt in Berlin kann nur durch den Neubau von Wohnungen entlastet werden. Symbolpolitik wie Milieuschutzverordnungen oder die Mietpreisbremse sind wirkungslose Eingriffe in Eigentumsrechte, aber tragen nicht zur Entspannung der Wohnungspreise bei oder werden den Bedürfnissen einer stetig wachsenden Stadt gerecht.

Deshalb fordern die JuLis Berlin die Elisabethaue zu entwickeln und das Gebiet umfassend als neuen Stadtteil zu planen. Dabei muss dafür Sorge getragen werden, dass wohnortnahe Bildungsangebote bis zum Abitur geschaffen werden und das öffentliche Verkehrsangebot ausgebaut werden, also die Tram- und Busverbindungen erweitert und Straßen ausgebaut werden.

Gleichzeitig müssen die Bedenken der Anwohner in Blankenfelde beachtet werden und das Dorf erhalten bleiben. Folglich darf das Feld nördlich des Schillingwegs nicht bebaut werden und die Waldflächen erhalten bleiben.

Mietpreisbremse zumindest in Berlin stoppen

Die Jungen Liberalen Berlin fordern den Berliner Senat auf, von seiner Befugnis, Gebiete per Rechtsverordnung als „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ auszuweisen, keinen Gebrauch zu machen, sodass die Mietpreisbremse in Berlin keine Anwendung findet.

[Ersetze im Beschluss „Baustelle Wohnungsmarkt: Antworten auf die Berliner Mietpreisentwicklung“ des 2. Landeskongresses 2013 „Ferner wird der Senat aufgefordert, von seiner Kompetenz zur Herabsenkung der Kappungsgrenzen gem. § 558 Abs. 2 S. 3 BGB keinen Gebrauch zu machen.“ durch „Ferner wird der Senat aufgefordert, von seinen Kompetenzen zur Herabsenkung der Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 2 S. 3 BGB und zur Einführung der Mietpreisbremse gem. § 556d Abs. 2 BGB keinen Gebrauch zu machen.“]

Gegen Steuerverschwendung und längere Bauzeiten im Mauerpark

Die Berliner Wasserbetriebe planen ab 2016 den Bau eines Regen- und Abwasserspeichers unter dem Mauerpark. Dieser soll die bei Starkregen Schmutz- und Regenwasser sammeln, um die Klär- und Pumpwerke der Stadt zu entlasten. Bisher wird dieses Wasser bei Überlastung der Kläranlagen in die Berliner Flüsse abgeleitet und führt zu Verschmutzung und Fischsterben.

Ein vom Bezirk Pankow vorgestelltes Konzept sieht Baukosten in Höhe von 14 Millionen Euro und ein Bauzeit von 5 Jahren vor. Diese Kosten und Bauzeit entstehen durch einen Baustop des Speichers in den Sommermonaten.

Die Jungen Liberalen fordern den Bau auch in den Sommermonaten durchzuführen. Wenn auch in Sommermonaten gebaut wird, kostet das Vorhaben 11 Millionen Euro und dauert lediglich 2 Jahre. Ein solcher Baustop könnte nur gerechtfertigt werden, wenn eine erhebliche Einschränkung der Nutzung des Parks vorliegen würde. Dies ist allerdings nicht der Fall, da die beliebte Rasenfläche nicht von den Bauarbeiten betroffen sein wird. Nur der Haupteingang an der Eberswalder Straße und der Zugang an der Gleimstraße werden eingeschränkt. Da die Nutzung und auch der Besuch des Mauerparks nicht beeinflusst werden, ist es unverantwortlich die Kosten und die Bauzeit künstlich zu erhöhen.

Da der Zugang über den Haupteingang eingeschränkt wird, muss über eine adäquate Alternative nachgedacht werden, um die Besucher des Mauerparks durch die Bauarbeiten nicht zu stark zu behindern.

Baustelle Wohnungsmarkt: Antworten auf die Berliner Mietpreisentwicklung

Der Berliner Markt für Mietimmobilien befindet sich im Umbruch. Getrieben durch eine deutlich positive Bevölkerungsentwicklung seit Mitte des letzten Jahrzehnts lässt sich ein beachtlicher Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmieten verzeichnen. Aufgrund moderater Bestandsmieten liegt das Preisniveau mit einer Median-Nettokaltmiete von 7,40 €/qm (2012) zwar noch merklich unter den Wohnkosten vergleichbarer deutscher und europäischer Großstädte. Setzt man diese Kenngröße jedoch in Relation zur nach wie vor unterdurchschnittlichen Kaufkraft der Berliner Haushalte, wird die angespannte Marktlage deutlich: außer in München wird in keiner anderen deutschen Großstadt ein größerer Teil des Einkommens für Wohnkosten aufgewandt als in der Bundeshauptstadt. Neuabschlussmieten weit über dem durchschnittlichen Marktniveau forcieren die preistreibende Entwicklung und dominieren die öffentliche Wahrnehmung.

Die finanzielle Belastung der Mieter wird verschärft durch eine Kostenexplosion bei den Mietnebenkosten. Während die Preise für Wasser und Müll im bundesweiten Vergleich unauffällig bleiben, treiben die stetig kletternden Energie- und Stromkosten die Bruttowarmmieten in die Höhe – allein in den letzten drei Jahren um bis zu 15%. Hier kann mittels energetischer Gebäudesanierung entgegengesteuert werden, sofern dies nicht zur Aufwertung des Immobilienbestandes des Vermieters auf einseitige Kosten des Mieters missbraucht wird. Umfassende Lösungen werden hier jedoch nur durch Bewältigung des energiepolitischen Spagats zwischen Kosteneffizienz und klimapolitischem Telos erzielt werden können.

Die Dramatik der gegenwärtigen Lage relativiert sich bereits bei Betrachtung der inflationsbereinigten Preisentwicklung: Zumindest im Westteil der Stadt steigen die durchschnittlichen Kaltmieten seit einem Jahrzehnt nicht schneller als der Verbraucherpreisindex allgemein. Auch das medial unterfütterte Feindbild der Gentrifizierung sehen die Jungen Liberalen Berlin skeptisch: Die Neustrukturierung von Wohnvierteln durch Zuzug und Austausch ist ein natürlicher Prozess, führt zu sozialer Durchmischung und der Revitalisierung und Aufwertung ganzer Stadtteile. Jeder Mensch hat grundsätzlich das Recht, sich in dem Stadtteil niederzulassen, in dem er wohnen möchte. Ein staatlich garantierter Anspruch auf eine billige Wohnung im Stadtteil seiner Wahl kann daraus jedoch weder abgeleitet noch realistisch gewährleistet werden. Vor Vertreibung und Ausbeuterei schützen das soziale Mietrecht und der Mietspiegel als Instrumente eines angemessenen Ausgleichs zwischen den Mieterinteressen und dem legitimen wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters.

Mietobergrenzen, Milieuschutz, Sanierungsverbote: Die bisherigen Vorhaben des Senats sowie der Bezirksämter zeichnen sich durch einen symptomorientierten Aktivismus aus, der die Ursachen der Preisentwicklung ausblendet: Die demografische Entwicklung vollzieht sich schneller als der naturgemäß träge Wohnungsbestand angepasst werden kann. Gerade die gewachsene Nachfrage nach kleinen, möglichst innenstadtnahen Singleappartements steht einer stagnierenden Angebotssituation gegenüber. In Ansehung der (konservativen) Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird zudem allein bis zum Jahr 2020 Wohnraum für 150.000 zusätzliche Einwohner erforderlich. Eine nachhaltige Entspannung der Lage wird daher nur durch die massive Schaffung neuer Wohnungen erreicht werden können. Bereits der Mietanstieg als solcher macht Neubauprojekte wirtschaftlich attraktiver – der Anstieg erteilter Baugenehmigungen seit 2010 setzt diesbezüglich bereits positive Signale. Es gilt nun, diesen Trend durch investitionsfreundliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu befördern, anstatt durch staatliche Maßnahmen die Renditeaussichten potentieller Investoren zu torpedieren.

Im Einzelnen fordern die Jungen Liberalen Berlin:

Mietrecht

Unbefristete Mietverträge bedürfen eines angemessenen Anpassungsmechanismus, um bei Vertragsdauern von teilweise mehreren Jahrzehnten den veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Rechnung zu tragen. Die Jungen Liberalen Berlin bekennen sich grundsätzlich zum sozialen Mietrecht, das Mietsteigerungen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete zwar ermöglicht, in Gestalt der Kappungsgrenze aber auf ein verträgliches Maß begrenzt. Dies rechtfertigt aber nicht zwangsläufig die bestehenden Asymmetrien zugunsten des Mieters, durch die die Attraktivität von Bauinvestitionen geschmälert wird. Die Jungen Liberalen Berlin fordern

  • eine Verkürzung der sog. „Gnadenfrist“ gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Zur Unwirksamkeit der Kündigung muss eine Befriedigung des Vermieters nach Rechtshängigkeit eines Räumungsanspruchs innerhalb eines Monats erfolgen.
  • eine rechtssichere gesetzliche Grundlage zur Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen. Im Zweifel ist die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zu übergeben, in dem sie überlassen wurde.

Ferner wird der Senat aufgefordert, von seinen Kompetenzen zur Herabsenkung der Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 2 S. 3 BGB und zur Einführung der Mietpreisbremse gem. § 556d Abs. 2 BGB keinen Gebrauch zu machen. Das Zweckentfremdungsverbot ist als unverhältnismäßig schwerwiegender Eingriff in die Eigentümerrechte aufzuheben.

Daneben fordern die Jungen Liberalen Berlin eine grundlegende Reform der Umlage energetischer Sanierungskosten. Die derzeitige Möglichkeit, jährlich 11% der aufgewandten Kosten auf die Kaltmiete umzulegen, setzt keinerlei Anreize zu einer effizienzorientierten Sanierung. Durch die Finanzierung auf dem Rücken des Mieters ist es vielmehr unerheblich, ob und wann sich die Modernisierungsmaßnahmen durch eingesparte Energiekosten amortisieren. Im Gegenteil führen überhöhte Kosten zu einem dauerhaft erhöhten Mietzinsertrag – selbst nach Vollamortisation. Dies ist zu korrigieren:

  • Der neu geschaffenen Mietminderungsausschluss innerhalb der ersten drei Monate der Modernisierungsmaßnahme (§ 536 Abs. 1a BGB) stellt eine Anomalie im Mietrecht dar und verringert Anreize, die Baumaßnahmen so schnell und so schonend wie möglich durchführen zu lassen. Er ist daher aufzuheben.
  • Die gesetzlich sanktionierte Pauschalrendite in Höhe von 11% wird durch den Grundsatz der konstanten Warmmiete ersetzt: Mieterhöhungen sind ausschließlich in dem Umfang zulässig, in dem sich die energiebedingten Mietnebenkosten verringern. Eine Neufestsetzung der Miete auf dieser Grundlage kann jeweils frühestens nach Abschluss eines Jahres durchgeführt werden. Sie hat als Grundlage den durchschnittlichen Strom- und Wärmeumsatz des Vorjahres heranzuziehen. Die Einsparung im Energieumsatz wird im Zweifel durch Schätzung ermittelt – der Bundesumweltminister wird daneben ermächtigt, die Einsparpotenziale konkreter Produkte und Verfahren per Rechtsverordnung typisierend festzulegen.

Durch die Maßnahmen wird voraussichtlich der wirtschaftliche Anreiz zur energetischen Sanierung geschmälert. Die Realisierung kostenineffizienter Modernisierungsmaßnahmen aus klima- und umweltpolitisch motivierten Gemeinwohlzielen soll jedoch nicht zulasten der Mieter, sondern allenfalls durch steuerliche Finanzierungsanreize gefördert werden. Hierfür sind folgende Instrumente denkbar:

  • Eine Rückerstattung der Mehrwertsteuer, die im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung angefallen ist – an der Verfolgung von Gemeinwohlzielen durch den Vermieter muss der Fiskus nicht noch mitverdienen.
  • Im Falle von Finanzierungshärtefällen für die Vermieter sollen die Zinsen des für die Investition gegebenenfalls aufgenommenen KfW-Kredits gesenkt oder eine Stundung der Raten eingeräumt werden. Getätigte Sanierungen ohne KfW-Kredit sollen mit einem nachträglich gewährten zinslosen Darlehen überbrückt werden können.

Baurecht

Die Jungen Liberalen Berlin lehnen die Pläne der großen Koalition ab, auf der Grundlage „sozialgerechter Bodennutzung“ die Erteilung von Baugenehmigungen an die Selbstverpflichtung des Bauherrn zu knüpfen, teilverbilligten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die materiellen und formellen Anforderungen im Baugenehmigungsverfahren sind vielmehr weitmöglichst zurückzufahren, um realisierungsbereiten Investitionen nicht entgegenzustehen. Die Jungen Liberalen Berlin fordern:

  • Die weitgehende Aufgabe rein ästhetisch begründeter Vorgaben im Bebauungsplan. Insbesondere soll die weiträumig geltende Beschränkung der Traufhöhe auf 22m aufgehoben werden. Durch die Liberalisierung höherer Bauvorhaben kann eine wohnungsbaupolitisch wünschenswerte Verdichtung befördert werden.
  • eine Ausweitung der Genehmigungsfreistellung
  • die konsequente und zügige Umwidmung nicht mehr benötigter Sondernutzungsflächen im Bebauungsplan
  • wo möglich, die Umwidmung von Gewerbegebieten in Mischgebiete im Bebauungsplan

Bauliche Verdichtung

Zur Erschließung baulicher Potenziale sollen bestehende Baulücken und Freiflächen möglichst umfassend einer Wohnnutzung zugeführt werden.

Clusterbasiertes Liegenschaftsmanagement

Die Jungen Liberalen Berlin sprechen sich für ein Gesamtkonzept aus, in dessen Zentrum die Schaffung bezahlbaren Wohnraums steht, das aber auch Kriterien wie Stadtklima, Naturschutz und Klimaschutz berücksichtigt. Dazu ist eine differenzierte Analyse der zukünftigen Nachfrage notwendig, die sich an den Bedürfnissen der Mieter orientiert.

Aus diesem Grund muss sich die Liegenschaftspolitik der Stadt Berlin in Zukunft stärker an stadtentwicklungs-, wirtschafts- und gesellschaftspolitischen Zielen orientieren. Die Veräußerung von Liegenschaften nach reinem Höchstpreisprinzip lehnen wir ab und sprechen uns für strategische Bewertungsverfahren aus.

Hierzu ist es notwendig alle landeseigenen Immobilien gemäß ihrem potentiellen Verwendungszweck unter möglichen Gesichtspunkten wie Stadtklima, Wohnraumaufwertung, Natur- und Klimaschutz, Wirtschaftsfaktoren und sozialen Schwerpunkten zu analysieren. Die daraus gewonnen Daten ermöglichen die Einteilung von Liegenschaften in Verwendungskategorien mithilfe eines Clusterverfahrens. Der so sortierte Datensatz stellt eine dynamische Grundlage für die Bewertung über die Sinnhaftigkeit von Investitionen am gewählten Standort dar. Dadurch wird in Zukunft ein Entscheidungsstau bei der Vergabe von landeseigenen Grundstücken und somit eine potentielle Abwanderung wichtiger, wirtschaftlicher Investoren bereits im Vorfeld vermieden.

Zudem sollen landeseigene Liegenschaften im Regelfall nur unter der Auflage eines Baubeginns binnen fünf Jahren vergeben werden.

Bebauung des Tempelhofer Feldes als Impulsmotor für Berlin

Die mit der Schließung des Tempelhofer Flughafens freigewordenen Flächen eröffnen Berlin historisch einmalige Möglichkeiten. Eine Landschaftsfläche von über 4.150.000 qm im innerstädtischen Bereich kann mehr als nur schmucklose Grünanlage mit integrierten Grillflächen sein. Das Potenzial dieses kostbaren Baulands kann als Impulsmotor für ganz Berlin dienen, wenn endlich Bewegung in das Projekt kommt. Aus diesem Grund fordern wir eine zügige Erschließung und Ausschreibung des Tempelhofer Felds als Bauland, damit sich endlich privatwirtschaftliche Initiativen entfalten können.

Eine bloße Randbebauung verschenkt hierbei Potenziale zur Errichtung eines gänzlich neuen Innenstadtquartiers: Bereits eine Nutzung von ca. 75% des Bruttobaulands nach dem Vorbild des Columbia-Quartiers würde Wohnraum für ca. 80.000 Menschen und bis zu 5.000 Arbeitsplätze für quartiersbezogene Leistungen sowie im Einzelhandelsgewerbe schaffen.

Die Jungen Liberalen Berlin fordern daher die Widmung von 75 % des Bruttobaulandes (3.112.500 qm) als Allgemeines Wohngebiet im Bebauungsplan. Im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung in mehreren Einzellosen sollen die Liegenschaften dann an die innovativsten Projekte zur Schaffung von Wohnraum vergeben werden.

Ökonomisch sinnvoll und rechtlich geboten ist die Verwendung weiterer 290.000 qm zum Erhalt und zur Modernisierung des geschichtsträchtigen und unter Denkmalschutz stehenden Flughafengebäudes, das im Tempelhofer Forum aufgehen soll. Die Kreierung einer neuen Berliner Adresse für Kultur-, Medien- und Kreativwirtschaft mit internationaler Ausstrahlung ist uns ein Herzensanliegen, das bis zu 5.000 Arbeitsplätze schaffen kann.

Die verbliebenen 25 % sollen als öffentliche Parkanlage weitergenutzt werden. Freie Grünflächen sind Anlaufpunkte inmitten eines gesunden Stadtbildes. Sie tragen maßgeblich zur Erholung der Menschen, zur klimatischen Entlüftung und zur Aufwertung der benachbarten Immobilien bei. Hierzu soll ein landschaftsarchitektonisches Konzept entwickelt werden, das die Parkanlagen organisch in die umliegende Bebauung einbindet.

Zudem fordern die Jungen Liberalen Berlin nachdrücklich, die Pläne für einen Neubau der Zentral- und Landesbibliothek auf dem Tempelhofer Feld zu den Akten zu legen. Berlin hat momentan nicht die finanziellen Ressourcen für ein derartiges Prestigeprojekt. Die Blockierung des vorgesehenen Baulands ist vom Senat umgehend aufzuheben.

Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften und sozialer Wohnungsbau

Die Jungen Liberalen Berlin sprechen sich für eine Beibehaltung der sechs Wohnungsbaugesellschaften im Landeseigentum aus: Über die Vermietungs- und Investitionstätigkeit der Wohnungswirtschaft kann Berlin zumindest einen gewissen Einfluss auf den Wohnungsmarkt nehmen.

In ihrer Rolle als Marktkorrektiv haben die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in der Vergangenheit jedoch weitgehend versagt: Mieten, die regelmäßig über dem allgemeinen Marktniveau lagen, belegen dies eindrucksvoll. Die Gesellschaften arbeiten profitabel, nehmen dafür aber einen Leerstand von bis zu 6 % in Kauf (Stadt und Land, 2009).

Die Jungen Liberalen Berlin fordern eine konsequente Ausrichtung der unternehmerischen Tätigkeit auf Gemeinwohlbelange:

  • Wohnungen im Landeseigentum sollen grundsätzlich zu Konditionen unterhalb des qualifizierten Mietspiegels vermietet werden. Übersteigt dadurch die Nachfrage das Angebot, sollen Wohnungen in stärkerem Ausmaß nach den Einkommensverhältnissen des Bewerbers vergeben werden.
  • Ein chronischer Leerstand von Wohnungen indiziert Mieten über dem wettbewerblichen Gleichgewichtspreis. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften werden verpflichtet, leerstehende Wohnungen vergünstigt zu vermieten, sobald der Leerstand 1% der Wohneinheiten übersteigt.

Entscheidende Anreize für die Schaffung neuen Wohnraums bietet daneben der soziale Wohnungsbau. Jedoch sind die staatlichen Ausgaben für Wohnungsbau insgesamt in den letzten Jahren stark zurückgegangen. Insbesondere im Zuge der Föderalismusreform I wurde 2007 die Verantwortung für Wohnungsbau komplett auf die Länder übertragen. Der Bund zahlt zwar für einen Übergangszeitraum einen Kompensationsbetrag, der für den Bau von Wohnraum, für Maßnahmen im Wohnungsbestand (insbesondere Modernisierung) sowie für Aufwertungsmaßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse vor allem im Rahmen städtebaulicher Erneuerungskonzepte eingesetzt wird. Sie dürfen allerdings auch zur Finanzierung von Altprojekten verwendet werden – dies geschieht mit einem Großteil des Geldes vom Bund. Es wird dabei zu wenig in Neubauten investiert. Faktisch hat sich also die staatliche Finanzierung im Bereich Wohnungsbau verschlechtert. Dies muss sich ändern. Die Jungen Liberalen Berlin begrüßen grundsätzlich die vom Senat avisierte Ausweitung des finanziellen Fördervolumens, halten die Handlungsspielräume des Landes angesichts der ungebrochen prekären Haushaltslage aber für eingeschränkt. Vielmehr ist der Bund auch hier stärker in die Pflicht zu nehmen: wir fordern daher bei den gegenwärtig laufenden Verhandlungen zwischen dem Bundesfinanzministerium und den Ländern um die Höhe der Ausgleichszahlungen zwischen 2014 und 2019 den Neubau von Wohnungen in den Fokus zu rücken und mit zur Bedingung zu machen. Wir brauchen zeitnah neuen Wohnraum und nicht erst nach 2019!

Im Besonderen: studentisches Wohnen

Besonders kritisch ist die Angebotssituation im Segment des studentischen Wohnens anzusehen. Gerade zu Beginn jedes Wintersemesters überfordert der Ansturm zugezogener Studenten die vorhandenen Wohnheimkapazitäten des Studentenwerks. Die Schaffung zusätzlicher Wohnheimplätze scheitert momentan jedoch am Mangel vergünstigt bereitgestellter Liegenschaften und der unzureichenden Kapitalausstattung. Die Jungen Liberalen Berlin fordern:

  • Dem Studentenwerk sollen landeseigene Liegenschaften und Gebäudeleerstand priorisiert und zu vergünstigten Konditionen bereitgestellt werden. Hierzu ist die Schaffung günstigen studentischen Wohnraums als gewichtiger Faktor in die clusterorientierte Vergabeentscheidung einzustellen.
  • Viele Studentenwerke sind chronisch unterfinanziert und verfügen nicht über genügend Kapital, um einem der Nachfrage nach studentischen Wohnraum entsprechendes Angebot zu schaffen. Daher bedarf es einer zweckgebundenen Finanzierungsoffensive für den studentischen Wohnungsbau des Bundes und der Länder, die langfristig im Bau neuer Wohnheime münden muss.